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或许松江即将迎来“洞泾时代”

发布时间:2021-09-30 13:55

  2006年前后开始开发松江新城,几乎将全部的区级资源投入这里,松江新城也得以成为最成熟的五大新城,影响力不容小觑。

  佘山是上海最高峰,得天独厚的自然条件注定这里会成为名扬魔都的别墅区,但凡在上海生活过一段时间一定听说过或者来过这里。

  新桥错过了9号线,所以即使靠近市区也没有获得大量客流,不过这里背靠莘庄,打造的莘闵别墅区也在房地产开发史上留下一笔。

  泗泾之前也是默默发展,不过2010年后金地就在这里深耕,2016年拍出两块地王后成为上海炙手可热的刚需板块,现在房价已有赶超九亭之势。

  唯独洞泾,得不到松江新城辐射,没有拿得出手的资源,好容易通条9号线地铁站周边却未开发。

  甚至,这里连动迁房都没建多少。松江规划了三大动迁基地:佘山北、松江南、泗泾-洞泾,洞泾实际落地的保障房其实并不多,其中还有不少是当初洞泾三千户农民的配建小区。

  当然洞泾也曾经开发过房地产,十几年前这里陆续建成了长泰西郊别墅、保利十二橡树庄园、合生国际花园等别墅,不过没有持续深耕,这里并没有形成别墅区的概念。

  前面提到过洞泾的位置是不幸的,远离松江行政中心错失区级资源,远离市中心没有受到市区外溢。

  郊区通常都不会在靠近市区的地段布局核心产业,所以松江的产业带基本围绕松江新城展开。

  所以九亭是居住区,新桥靠近闵行一侧是莘闵别墅区。九亭成熟后泗泾接棒,在泗泾北也打造成刚需居住基地后泗泾的产业之路基本破碎。

  所以2016年洞泾就筹建了人工智能产业基地,引入相关企业100余家。在今年7月份发布的《松江区洞泾镇国土空间总体规划(2020-2035)》中进行了进一步明确。

  结合用地规划,中间的制造业产业区大片区域都为预留用地,所以片区实际落地第二产业可能有限。

  西侧9号线洞泾站附近留有部分商办地块以及大量住宅地块,这里可能会借助地铁站打造TOD项目,类似徐泾万科天空之城。

  近些年松江的发展经历过几波浪潮,最早是松江工业区为主的第二产业,后来大学城开发后陆续有一些互联网企业入驻,最著名的就是松江大学城东部的巨人网络。

  新时代松江又找到了新的增长点:以G60科创走廊为核心的高新产业,洞泾的人工智能基地就是其中一部分。

  日常关注新闻的朋友都知道,现在似乎G60是松江全区的希望,报道次数越来越多。

  当然让洞泾热起来很简单,只要抓住大家最关心的资源就足够:教育、医疗、交通。

  12号线西延的消息一直流传在江湖,今年重新登上“热搜”一定是有助推,12号线西延新闻中出现次数最多的就是洞泾。

  12号线西延过来松江将拥有两条地铁,两条均经过洞泾。如果线号线号线交汇处还真适合打造TOD项目,作为区域公共活动中心,辐射佘山乃至泗泾。

  而且12号线担负着重大使命,不仅需要解决9号线拥挤的状况,更重要的是解决G60科创走廊通勤问题,将G60与莘庄CBD连为一体。

  实质上12号线将在莘庄CBD(七莘路站)换乘嘉闵线,与闵行仅仅的绑定在一起。

  洞泾交通上另一个重大变化是,即将新建两条快速路:沪松公路、卖新公路-辰花公路。

  以前提起交通我们更多的是关注地铁线路,其实快速路的意义不会低于地铁,西南部的发达很可能与密集的高速、高架密切相关。

  之前泗泾、洞泾一带只能够得到沈海高速,可惜的是沈海高速只是过境,出入市区仍然不方便——泗泾自驾到市区用时可能超过松江新城,正是因为松江新城有G60加持。

  目前沪松公路快速化方案已经基本确定,将在七宝对接漕宝路快速路,直通中环。

  今年8月13日华师大与松江区签约,将在松江建设两所学校:一所高中、一所九年一贯制学校,后者就选址洞泾。

  选址确定后大家其实蛮意外:这里并不是密集的居民区,教育需求没有那么强烈,为什么不定在几个别墅小区附近?

  所以大家纷纷表态,认为这所学校不一定就近入学,可能同时服务周边的泗泾、九亭等区域,大家摇号入学。

  当然具体的入学方式2023年开学才能确定,现在能确定的是,选在这里服务的一定是未来。

  华二附校这里不仅规划了学校,还有公共图书馆、特色剧院、历史文化馆、科技展示馆、体育馆等等,俨然一副五大新城核心区的样子。

  这些规划一出炉,如果连拍几幅住宅用地,热度立马超过泗泾。这是洞泾的另一个优势:距离市区比松江新城更近,人口增量容易做起来。

  其实之前洞泾的人口导入并不顺利,开发的几个项目均为低密度别墅,导入人口有限。

  没有大量的市区客群涌入,当地的商业配套自然难以形成,至今仍以乡镇原有配套为主:同乐广场有家肯德基,有家吉买盛。

  而且还别嫌差,大部分小区过来都在1公里甚至2公里以上,有这个时间大家直接开车去莘庄了。

  这样的区域当然没有好的医院,甚至规划中也没有医疗资源新增;学区虽说有预期,目前却以洞泾学校为主。

  当然与之相对,这里也没有太多适合市区白领的产品。别墅区业主生活通常依赖自驾,当地动迁居民已经熟悉了乡镇配套。

  如果能够接受现在生活上的不便利,紫薇茗庭这样的动迁房倒是可以关注一下——300万以下预算,还能选哪去呢?

  想想洞泾的未来吧,这里有松江最前沿的产业布局,有著名的学校落户,有松江仅有的双轨交,有四通八达的快速路,还可能有地铁上盖商业综合体。

  未来可能性很多,这300万面临的风险只有一个:这些规划什么时候能够落地?

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